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外汇不稳定 新加坡房产魅力是否依旧

  今年8月11日,人民币贬值对全球市场造成另一轮冲击。在人民币贬值的同时,许多其他货币也跟着被抛售。

  外国投资者对新加坡房地产的投资兴趣,取决于他们对本国货币和经济前景的期望

  另一方面,随着美国经济逐渐复苏,以及美国联邦储备局预计将会加息,结束将近十年的低利率环境,近几年美元汇率变得更坚挺。这增加了美国资产的吸引力,造成新兴市场流失了显著的资金,也造成它们的货币兑美元走软。

  货币波动会对投资者购买海外房地产的投资胃口造成影响,因为汇率上的改变可能对投资者的持有成本和投资回报带来显著的影响。那么,最近的货币波动是否会影响外国投资者对新加坡房地产的投资胃口?

  为了回答这道问题,我们查看了新加坡非有地私人住宅房地产的外国买家资料。外国买家排行榜上的前三甲依次是:中国买家、印度尼西亚买家,以及马来西亚买家。根据过去五年的私宅买卖禁令资料,外国人购买的新加坡私宅占整体交易量的12%。这些外国买家交易当中,32%来自中国、27%来自印尼、13%来自马来西亚。

  过去五年,印尼盾和马来西亚令吉兑新元的汇率分别下滑了47%和17%,但中国人民币兑新元的汇率却上扬了9%。对印尼投资者而言,印尼盾兑新元贬值,已在很大程度上削弱他在新加坡房地产的购买能力。如果单是从汇率的影响来看,印尼投资者今天投资新加坡房地产的成本,已比五年前高出47%。

  与此同时,他还需要支付高额的额外买方印花税(Additional Buyer Stamp Duty,简称ABSD)。自2013年1月起,外国买家在支付买方印花税(占购买价格的约3%)之上,还得支付占购买价格15%的ABSD。

  从2012年第一季至2013年第二季这六个季度,印尼买家在新加坡购买的非有地私人住宅单位共计1289个,中国买家则在同期购买了1084个单位。然而,自印尼盾贬值以来,印尼买家购买的单位已下滑,在2013年第三季至2015年第二季这八个季度里,仅购买了509个单位,低于中国买家同期购买的819个单位。

  今年第二季,我国买家所购买的新加坡单位环比增长42%,不过他基数较小,所购买的单位总数从第一季的59个单位上升至89个单位。马来西亚买家购买的单位则从第一季的15个,上升至第二季的39个。不过,印尼买家购买的单位则持平,在今年第一季和第二季皆保持在31个单位。

  这样的数据显示,外国买家在新加坡购买的住宅单位交易量,会与新元兑外国投资者本国货币走高呈反比关系。也就是说,外国货币兑新元贬值得越多,外国买家的购买能力就会越低,这也会直接影响他们对新加坡房地产的投资胃口。

  那么,最近的货币波动可否为新加坡房地产市场带来更多的外国购买兴趣?这就要看投资者对本国货币和经济前景的期望如何了。譬如,如果中国买家期望人民币会继续贬值的话,我们就可能看到资金进一步从中国流出,一部分可能会进入新加坡的房地产市场。

  然而,这并不会会造成新加坡房地产价格显著上升,因为新加坡楼市的市场情绪依然持续低迷,而利率也看涨。

  对外国投资者而言,投资房地产为货币避险有很大价值。譬如,一名印尼买家可能在2012年中,在新加坡购买一间价值500万新元的房子。假设他当时以现金付清了这笔款项,当时的汇率是1新元兑7344印尼盾。若加上所有购买成本,如买方印花税,他的买房成本大概是414亿印尼盾。

  至今,新元兑印尼盾的汇率已上升约33%,也就是1新元兑9771印尼盾。2012年第二季至2015年第二季,新加坡私宅价格下滑了约2.5%。

  就算这名印尼投资者现在减价以488万新元把房子卖了,并支付4%的卖方印花税、2%的经纪费、2500元的律师费,他仍能收回458万新元。以现在约1新元兑9771印尼盾的汇率计算,他能拿回448亿印尼盾,获得约8%的名义润利。以上计算假设所有过渡性费用和相关税费等同于租金收入。

  在货币波动之中,新元保持稳定,即使新加坡房地产价格走低,这也为房地产外国投资者创造了有利可图的环境。然而,汇率只能算是海外投资考量中的一个因素。其他的因素包括税率、国内经济环境、市场透明度、投资出发点等,也都是投资者选择出国投资的重要因素。



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