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美国买房最全攻略

2015.07.30 1114

  出于子女留学、全家移民或是房产投资等诸多考虑,越来越多的中国人在美国购买房产。数据显示,去年中国买家在美国房地产方面的花费超过110亿美元。首次购买美国房产,自然有许多地方不甚了解。只要按照这十步走,美国买房很easy。

  Step 1 确定购房目的

  决定去美国买房,首先要确定这套房子是用来自住还是投资?买房目的不同,挑选房产的标准也不同。如果是自住,需要慎重考察房产的现有状况,包括所处社区、周围环境、配套设施等问题;如果是投资,更多考虑的是未来升值。尽量选择一个未来发展前景良好并且便于出租的房产。

  Step 2 锁定购买区域

  美国城市化水平较高,买房并不是离市中心越近越好,而是要看房产所在的社区情况。如纽约长岛同一片区域也会有不同的社区,如在纽约曼哈顿可能只有一条街的间隔,或者不同的大楼因为大楼的设施不同与建造的年代不同同一条街的房子房价却相差几十万至上百万美元的情况。在购房前,不妨要求房产经纪人为你介绍社区的相关数据,如果有条件的话去社区走一走,能够更加直观地了解。

  Step 3 选择房产经纪人

  在美国,买方和卖方经纪人的佣金都是由卖方支付的,所以对于不了解当地情况的买家来说,通过专业的经纪人进行交易更为放心一些。“由于美国的房源查询系统是共通的,经纪人可以在系统中查看所有房源信息,而且每一个经纪人根据买方的要求查到房源信息都是一样的,再加上美国对于房产经纪人有严格的法律约束,很少会出现欺诈的现象。所以买家只需要通过国内的专业机构或者去当地找到一个交流无障碍、合眼缘的经纪人即可。经纪人不仅了解本地市场,本地历史,地段,市场发展趋势,局部地产新消息,说中英文,了解当地地产的礼节和惯例 (Business etiquette), 而且经纪人可以帮买方查阅到买家无法看到的资料和经纪网站,提醒买方可能面临的潜在问题。

  Step 4 拿到贷款预批信

  中国人在美国买房可以申请贷款,但是申请难度相对较高。如果想要贷款买房子,买家需要先拿到银行给出的贷款预批信(pre-approval letter),确定自己能够贷到的金额之后,再去挑选房子。因为从申请到拿到预批信需要一两个月的时间,卖家可能没有耐心等你。目前,大多数在美国买房的中国客户都是选择现金全款支付房款,这也是他们在当地购房的优势,因为卖家会比较青睐将房子卖给可以一次性付清全款的客户。 

  Step 5 房屋检查

  房屋的维修成本是持有美国房产的重要开支之一。如果购买二手房,在签订购房合同之前,一定要请专业的房屋检查机构进行全面检查,并且出具房屋检测报告。如果发现问题可以与卖家协商解决,要求卖家负责维修,或者降低房款等。如果发现特别严重的房屋问题,买家也可以选择取消签署房屋合同。

  Step 6 签署购房合同

  经过一段时间的选房、看房之后,当你遇到喜欢的房子,经纪人会根据房产状况和市场表现给出一个参考价。买家根据参考价和卖方报价确定一个初步的购买价。随后,经纪人会向卖方经纪人发出购房意向书(offer)。如果价格达成一致,则可以签署正式的购房合同。此时,买家需要支付房款的10% 作为首付款,这笔资金会存入第三方监管账户中。

  Step 7 产权过户调查

  在签署购房合同大约两周后,美国专业的产权过户机构会进行过户调查,主要调查卖方的产权是否清晰,确认没有问题之后会出具产权过户文件。因为有专业机构把关,在美国一般不会出现一房两卖、产权不清晰等情况。

  Step 8 申请贷款

  买方向贷款机构提出贷款申请后,第三方评估机构会对房屋进行估价,如果估价低于房屋成交价格,买家可以与卖家协商降低房价或者直接取消合同。如果买家临时申请不到贷款,也可以要求取消合同。取消合同是否需要支付违约金,主要看买卖双方签订购房合同时的具体规定。

  Step 9 购买房屋保险

  在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。如果是贷款买房,贷款机构会要求买方在过户之前购买房屋保险。除了基本的保险项目,在自然灾害频发的地区,还需要投保一份自然灾害险,例如美国南部地区要加保飓风险,加州要加保地震险等。

  Step 10 产权过户

  最后进行产权过户, 买方律师,卖方律师和产权公司合对文件,买家付清尾款,产权过户完毕后大概两周左右的时间,买方就可以拿到地契。地方政府的网站半年左右会更新一次,购房者登录当地购房网站输入姓名就可查询到自己名下的房产。


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